Por qué abrir

May 20, 2023

DLC fue fundada en 1991 por Adam Ifshin y, como director ejecutivo de la empresa, ha convertido a DLC en uno de los principales propietarios y operadores de bienes raíces minoristas del país. Actualmente, DLC disfruta de un éxito sin precedentes en el mercado gracias a su concentración en centros comerciales vecinales al aire libre, que han prosperado mucho más allá de los centros comerciales y las tiendas minoristas. Para resumir la gran oportunidad que ofrecen los centros comerciales al aire libre tanto para inversores como para minoristas, DLC publicó recientemente “A Breath of Open Air”, un documento técnico que explica por qué el aire libre es actualmente el próspero favorito del comercio minorista en los EE. UU. (Puede descargar el informe de forma gratuita aquí). Partner Insights habló con Ifshin sobre por qué todos los inversores y minoristas de CRE deberían observar de cerca el comercio minorista en centros comerciales al aire libre.

Observador comercial: ¿Cómo describiría la salud financiera actual de los centros comerciales al aire libre de Estados Unidos?

Adam Ifshin: Muy, muy saludable. Los datos de ocupación sugieren que estamos en o cerca de máximos históricos en ocupación tanto en porcentaje como en ingresos. Al comienzo de la crisis financiera mundial, el sector inmobiliario comercial estaba significativamente sobreconstruido. Había demasiadas tiendas. Ahora, hemos tenido una disminución acelerada en los nuevos desarrollos durante 15 años. Después de Covid, la rápida aceleración de los costos de construcción acabó con cualquier faceta del nuevo desarrollo comercial suburbano al aire libre. Eso ha ayudado a que la industria se recupere. El centro comercial al aire libre es mejor para el comercio electrónico y los costos de ocupación podrían ser un tercio o la mitad que los de los centros comerciales regionales. También ayuda que los suburbios vuelvan a ser populares como lugar para vivir y que el comercio minorista sea saludable en general. Este es el tercer año consecutivo en el que se abren más tiendas nuevas que las que se cierran.

Cuéntenos sobre la cartera de centros comerciales al aire libre de DLC y su desempeño en los últimos años.

Durante los últimos dos años y medio, hemos visto cantidades récord de ocupación: un aumento de 600 a 700 puntos básicos. Pasamos por un período de crecimiento importante de 2014 a 2017, cuando adquirimos bienes raíces por valor de más de mil millones de dólares. En 2022, adquirimos alrededor de $175 millones, la mayor parte en Texas, donde teníamos presencia. Cerramos una adquisición de 50 millones de dólares a mediados de julio y tenemos otros 130 millones de dólares en proyecto. Centramos la inversión en mercados suburbanos primarios que conocemos muy bien y en ciertos mercados secundarios selectos que tienen un colegio o universidad como principal impulsor de la demografía y el empleo. Y somos realmente buenos en el espacio al aire libre y orientado al valor.

¿Qué tipos de establecimientos minoristas prosperan en los centros comerciales al aire libre y por qué?

El valor es lo que está prosperando, especialmente en estos tiempos inflacionarios. Las personas no tienen problemas para comprar el 80% de su vida en valor y el 20% en experiencias y bienes aspiracionales. A las cadenas orientadas al valor como Ross Dress for Less, TJ Maxx y las tiendas de un dólar les está yendo muy bien. Luego están las tiendas de comestibles con descuento más pequeñas como Grocery Outlet, Aldi, popshelf, Five Below, los jugadores de valor que brindan una pequeña ventaja a la experiencia de valor. En última instancia, se trata de valor, conveniencia y los suburbios.

¿Cómo se comportan los alquileres del comercio minorista en centros comerciales al aire libre en comparación con otras formas de comercio minorista?

La ocupación es alta y los costos de construcción están aumentando. Esos dos factores han llevado a que los alquileres, incluidos los alquileres netos efectivos, crezcan tanto en las renovaciones como en los nuevos arrendamientos al aire libre. Los alquileres van en dirección contraria en el 90% de los centros comerciales. El tráfico peatonal y las ventas han bajado, por lo que los alquileres tienen que seguir el mismo camino. Todavía hay mucha menor ocupación en el espacio del centro comercial Clase B que en el espacio al aire libre. En la calle principal, la densidad sigue siendo intrigante, pero los alquileres han tenido que ajustarse. En lugares donde las calles comerciales están dominadas por viviendas a su alrededor, en lugar de una combinación de viviendas y oficinas diurnas, el comercio minorista se ha recuperado mucho más rápido.

Teniendo en cuenta todo esto, ¿qué valor tiene la oportunidad actual para los minoristas que podrían estar considerando un punto de venta en un espacio comercial al aire libre?

Estamos viendo una verdadera afluencia de minoristas pioneros en el mercado que salen de los centros comerciales cerrados y salen al aire libre. En Carbondale, Illinois, convertimos una antigua caja grande en Old Navy, Ulta y Bath & Body Works. Los tres inquilinos salieron del centro comercial al otro lado de la calle en busca de la oportunidad de conseguir más tráfico, co-inquilinos más fuertes y menores costos de ocupación. Los minoristas se han dado cuenta de que la tienda es el arma definitiva en su balance. Sigue siendo la forma más barata, efectiva y eficiente de adquirir y retener al cliente, procesar devoluciones y resolver el cumplimiento y la entrega de última milla. Todas esas cosas impulsan la propuesta de valor del minorista al aire libre.

Hable un poco sobre cómo DLC está trabajando con ICSC en estos días.

He estado involucrado en la ICSC durante mucho tiempo. Fui el líder voluntario de su esfuerzo de promoción y relaciones gubernamentales. He formado parte de su junta directiva y fui el miembro con más años de servicio en su junta ejecutiva. Mi familia y yo somos los principales donantes importantes de la Fundación ICSC para apoyar la educación y ayudar a los jóvenes a aprender sobre el negocio inmobiliario. Necesitamos atraer a toda una nueva generación de jóvenes a nuestro negocio. Nos hemos asociado con ICSC para apoyar y defender a la industria y para asegurarnos de que recibamos un trato justo en Washington, DC.

¿Cuáles son algunos de los proyectos de centros comerciales al aire libre en los que trabajará DLC durante el próximo año?

Estamos realizando una serie de remodelaciones en todo el país. Estamos remodelando un centro comercial en Ithaca, Nueva York, donde tienen su sede la Universidad Cornell y el Ithaca College. Probablemente sea nuestra décima remodelación de un centro comercial cerca de una universidad. Estamos incorporando una gran cantidad de minoristas orientados al valor, incluidos Nordstrom Rack y HomeSense, a un activo muy grande en el norte de Dallas llamado The Village at Allen. Allí, estamos reutilizando un extremo del centro comercial para atraer nuevos inquilinos ancla, los mejores en su clase. En un centro comercial en Poughkeepsie, Nueva York, llamado South Hills, estamos trabajando en nuestro primer desarrollo verdaderamente de uso mixto. Estamos obteniendo aprobaciones para agregar almacenamiento y 300 unidades de vivienda multifamiliar Clase A. Tanto la vivienda como el almacenamiento serán una novedad para nosotros. Hemos tenido éxito en ampliar nuestros proyectos para cumplir con el espíritu orientado al valor de nuestra empresa.